Estimado Viajero de la vida

La venta de apartamentos de lujo en el Sur de Florida bajo la modalidad de pre construcción es un esquema que se ha venido utilizando desde hace más de medio siglo y por lo general con efectos muy perniciosos para los compradores desprevenidos.  Este modelo de negocios otorga la mayoría de las ventajas y garantías al constructor y deja al inversionista o comprador en una posición de desventaja que lo expone a asumir grandes pérdidas.

El mercado de bienes raíces en el Sur de la Florida se caracteriza por ciclos de auge y depresiones.  Por lo general, cada 9 o 10 años tenemos un pico en los precios y de igual forma, cada 9 o 10 años experimentamos una caída o ajuste en los valores de las propiedades, donde el elemento predominante es la ausencia de compradores y el desplome en los precios.  Las causas del fenómeno no siempre han sido las mismas, pero los efectos son semejantes y predecibles. El último pico ocurrió a final del año 2016 y desde inicios del 2017 el mercado se ha venido enfriando y los precios de los apartamentos de lujo perciben una caída sostenida, básicamente producto de la ausencia de compradores internacionales, una sobredosis de unidades a la venta, en especial aquellas proveniente de la reventa de los nuevos edificios que debutan en el paisaje de la ciudad, pero lo más importante, por la percepción que se tiene de que los precios van a seguir bajando y que es mejor esperar antes de tomar una decisión de compra. Todo apunta a que las citadas condiciones se mantendrán por los próximos 3 años y una vez más, serán muchos los que pierdan dinero en esta nueva mini crisis inmobiliaria con aroma y calor floridano.

A muchos inversionistas extranjeros se les ofreció de manera irresponsable que, si compraban un apartamento de lujo bajo el esquema de pre construcción, se ganarían por lo menos un 30% en el negocio.  Les prometieron que podrían ceder el contrato antes del cierre y multiplicar lo invertido, o les aseguraban que podrían conseguir financiamiento a una excelente tasa de interés, pero les hacían firmar contratos interminables en idioma inglés donde quedaba muy en claro que el negocio sería de contado y que la cesión del contrato antes del cierre estaba prohibido.  Los más cándidos pensaron o siguen pensando que pueden o podrán revender y ganarse una fortuna dentro de los tres meses siguientes al cierre. Definitivamente esto no va a ocurrir y es muy probable que pierdan dinero, mucho dinero.

Al cierre del tercer trimestre del 2017 existen en el condado de Miami-Dade más de 13,500 condominios a la venta, de ellos más de 4,000 en el área de Brickell, Downtown y Edgewater; y más de 6,000 en Miami-Beach, Sunny Isles y Aventura.  La absorción promedio (ventas) es de apenas un 5% del total de las unidades listadas para la venta, lo cual proyecta un inventario suficiente para satisfacer la demanda de los próximos 5 años. Ahora, si sumamos al inventario actual unas 12,000 nuevas unidades que inundarán el mercado secundario en los próximos 18 meses, se estima entonces un inventario total de condominios a la venta para el 2019 de más 25,500 unidades que tardará por lo menos 9 años en ser drenado.  

A fin de minimizar las pérdidas que un negocio de este tipo pueda traer a sus finanzas, me atrevo a compartir las siguientes recomendaciones:

Primero: Asesórese con un buen abogado a ver si existe alguna posibilidad de salirse del contrato y de que le reintegren una parte de su depósito. En especial en aquellos proyectos que no han cumplido con la fecha convenida de entrega.

Segundo:  Si necesita revender la propiedad de manera urgente, fije el precio de venta dentro de los primeros 5 más bajos en el edificio y monitoree constantemente esta situación.  Habrá de seguro otros vendedores en apremiante necesidad de vender que estarán también reduciendo agresivamente sus precios. Sea consciente que es muy probable que ningún interesado llame en los próximos 24 meses.

Tercero: Mientras espera bajo la tormenta, no deje de pagar los property taxes y cuotas del condominio o asociación. Este error podría conducir a la pérdida de la propiedad.

Cuarto:  El costo para mantener un condominio de lujo se estima en un 5% anual sobre el valor de adquisición.  Una espera muy larga puede desangrar el bolsillo. Al cabo de tres años la pérdida puede llegar al 15% sobre el monto invertido.  Aunque resulte odioso porque tal vez no estaba en sus planes, la mejor alternativa posible será entonces alquilar la propiedad.  Es posible que con esta opción no pierda dinero o al menos quede tablas.

Quinto: Para alquilar la unidad, tal vez se requiera instalarle los pisos, closets y persianas. Deje una reserva de por lo menos $20 por pie cuadrado para estos gastos y recuerde contar siempre con los debidos permisos de la ciudad y el condominio.

Sexto:  Si es un propietario que vive fuera del país, no se recomienda administrar su unidad desde el exterior o confiarla al cuidado de un aficionado sin experiencia.  Busque siempre a una empresa seria de administración de propiedades para que lo ayude en este tan delicado menester.

Séptimo: Mírese al espejo y perdónese a sí mismo.  Perdone también a aquellos que le sugirieron o indujeron a meterse en este paquete. Es muy probable que ellos no hayan tenido mala intención o no sabían lo que hacían.

Que Dios lo acompañe en este y cada uno de sus viajes.

José Luis Cortesi

Real Estate Broker &

Community Assoc Manager

Licenciado en el Estado de la Florida

josecortesi@mybluestar.us