La inversión en propiedades “Reposeídas” por los bancos ha sido siempre un tema que despierta curiosidad y en algunas ocasiones mucho asombro considerando los descuentos que se pueden lograr y los buenos negocios que se pueden realizar.
Llamo propiedad “Reposeída” a aquel bien raíz que ha servido al banco como garantía al momento de otorgar un préstamo hipotecario, y que como consecuencia de un incumplimiento contractual por parte del deudor, este activo pasa al banco luego de verificarse un procedimiento judicial de ejecución de hipoteca o “foreclosure”.
El estado de la Florida se ha caracterizado por ser un interesante nicho de inversión en este tipo de activos. La última crisis inmobiliaria que encontró su zenit en el 2009 nos ha legado un mundo de oportunidades cuya ventana aún permanece abierta pero no por mucho tiempo. Lamentablemente no se ha hecho de este negocio la debida promoción a nivel de los pequeños inversionistas debido a los siguientes factores:
- Es un mercado donde los grandes capitales y los fondos de inversión bien sea locales o foráneos actúan con mucha agresividad, saben lo que quieren y se mueven muy rápido;
- Es una profesión que reviste cierta complejidad y los actores requieren de técnicas y conocimientos especiales, a fin de no cometer errores y lograr el mejor negocio para sus clientes.
¿Pero por qué las propiedades “Reposeídas” se pueden adquirir hasta con un 40% de descuento con relación al valor de mercado? La respuesta es muy sencilla: El negocio de los bancos no es ejecutar propiedades y dejarlas en cartera para luego tener que reflejarlas como un activo problemático que les obliga a generar reservas contables, pagar impuestos a la ciudad, mantener la propiedad, incluyendo el pago del seguro, el condominio y los servicios de agua y electricidad. El banco no quiere eso.
El banco necesita deshacerse de la propiedad lo antes posible y para eso contrata a profesionales en el campo de los bienes raíces que se comprometan a venderla de primero y antes que cualquier otro. Normalmente el banco vende sus activos reposeídos en un plazo que no excede los 30 días. Para que esto suceda, la propiedad se debe ofrecer a “Valor de Liquidación” y tengan ustedes la seguridad que es mucho, pero mucho más bajo que el precio al cual vende un constructor sus mega proyectos en pre-construcción, con respecto de los cuales tengo profundas reservas y luego de 10 años de carrera aun no he conseguido ni una sola razón que me permita pensar que invertir en pre-construcción en la Florida sea un buen negocio… y es que perder dinero NUNCA puede considerarse como “hacer un buen negocio”.
Retomando el tema que nos ocupa, si bien la inversión en propiedades reposeídas representa para el inversionista un excelente rendimiento y un “buen negocio”, es menester alertar de igual forma que existen ciertos riesgos los cuales pueden ser mitigados o eliminados por completo cuando se cuenta con la ayuda de un profesional calificado. La forma de controlar y reducir al mínimo los riesgos en este tipo de inversión es la siguiente:
- Incorporar siempre en el contrato la contingencia de la inspección de la propiedad. Esto le permite al comprador realizar una inspección a través de un inspector acreditado por el Estado de La Florida donde se evalúe el sistema eléctrico, la plomería, los pisos, las fundaciones, el techo, el aire acondicionado, los electrodomésticos, entre otros elementos. Por lo general este informe tiene un costo de entre los $250 y los $350 y es el dinero mejor pagado ya que si el reporte arroja problemas, vicios ocultos o costos de reparación que exceden nuestras estimaciones, entonces el comprador tiene el derecho de retirarse del contrato sin penalidad alguna. Nunca debemos comprar el gato dentro del saco … ;
- Es indispensable que el comprador requiera los siguientes documentos a la compañía de títulos o de cierre: Title & Commitment, Condo o Asociation Estoppels, Lien Search, Póliza del Seguro del Título y levantamiento topográfico o survey en caso de tratarse de una casa o Town Home. Todos estos documentos DEBEN ser revisados por su agente de bienes raíces y un abogado competente. No lo tome a la ligera porque estos documentos son la vida de la inversión. Entre los detalles más importantes que se desprenden de dicha revisión encontramos: Evaluación de si sobre la propiedad pesan medidas o gravámenes tales como: embargos, hipotecas, multas, violaciones de códigos de construcción, afectaciones por servidumbres, deudas por servicios públicos, intrusiones en el terreno, entre otros aspectos. El abogado debe poner especial atención en la evaluación de la cadena de títulos anteriores y en lograr un “Titulo limpio y mercadeable” al momento del cierre”;
- Ningún inversionista serio, y más aun si es un extranjero, invierte en los Estados Unidos a título personal. Recomiendo siempre invertir bajo el cobijo y protección de una empresa o corporación constituida en la Florida, o en su defecto en el estado donde esté haciendo la inversión. Explicar estas razones podría llevar cientos de párrafos y no profundizaremos en este sentido, pero recomiendo ampliamente buscar asesoría con su abogado o contador público para que lo oriente en este tan delicado asunto.
Debemos desmitificar el tema de la adquisición de propiedades reposeídas; esto ya no es un negocio que solo pertenece a una elite que opera desde frías oficinas en los grandes centros financieros. Hoy por hoy es un negocio accesible a los pequeños inversionistas que dispongan de un capital de $75,000 en adelante.
Y ahora viene lo más interesante: Ya que hemos realizado nuestra primera inversión, ¿qué vamos a hacer con ella? Voy a dar algunas opciones:
- Compre a valor de liquidación y revenda a valor de mercado;
- Rente o alquile la propiedad y no le sorprenda si percibe entre un 7% a un 12% de rentabilidad anual sobre inversión;
- Use la propiedad y disfrútela como su segunda casa en este paraíso floridano. A fin de cuentas solo se vive una vez.
Un buen inversionista sabe muy bien que es igual de fácil triunfar que fracasar. Un buen inversionista sabe que no necesita saber de todo, sino que lo más importante es contar con buenos asesores que conozcan de la materia. Conviértase usted en un buen inversionista.
En nuestra próxima entrega hablaremos un poco de cómo invertir en propiedades a través de la adquisición de “Tax Liens y Tax Deeds”.
Que Dios les acompañe en este y todos los viajes.
José Luis Cortesi
Real Estate Owned Specialist
Licenciado en Florida en Bienes Raíces
y Community Association Manager
josecortesi@cortesirealtor.net
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