Hace poco más de 10 años reventaba en nuestras narices una burbuja inmobiliaria que transferiría miles de millones de dólares provenientes del mercado de bienes raíces a las manos de unos pocos conspiradores que hicieron de la última crisis hipotecaria el botín más grande y jugoso que jamás haya existido en la historia de los Estados Unidos de América.

Avanzado el año 2010 y mientras el Condado de Miami-Dade apenas lograba superar los efectos de tan descomunal desastre económico, ya se planeaba una nueva inundación de apartamentos de lujo bajo esquemas más sofisticados y orientado fundamentalmente a atraer los capitales de inversionistas foráneos.

Más de 30,000 nuevas unidades bajo la modalidad de pre-construcción entraron en contrato entre los años 2012 y 2015 para ser entregados entre los años 2016-2019. Esto sin contar los nuevos proyectos que aún siguen saliendo al mercado como hongos después de la lluvia. Esta alarmante cifra representa más del doble de los condominios de lujo construidos durante la última década en Miami-Dade.

Definitivamente es una sobredosis de apartamentos tan grande que no existe mercado que lo pueda asimilar en el corto plazo. Lo más resaltante es que un 80% de los inversionistas o compradores son extranjeros y la gran mayoría entraron en contrato sin la intensión de vivir en ellos o conservarlos como su segunda casa. Hoy en día las comisiones por venta que ofrecen los constructores a los agentes inmobiliarios que logren amarrar algún contrato de este tipo oscila entre el 8% y 10% y lo más notorio es que lo pagan por adelantado. La experiencia nos dice que algunos de estos proyectos no serán culminados y otros ni siquiera colocarán la primera piedra.  

En el último trimestre del 2015 y primero del 2016 han sido llamados a cierre el primer grupo de edificios cuyas ofertas de preventa asomaron con bombos y platillos en el 2012. Son ahora estos lujosos edificios los primeros en manifestar los síntomas de un mercado con una severa sobredosis de condominios que no necesitamos. El factor común en todos ellos es que por lo menos un 60% de dichas unidades se vuelcan nuevamente al mercado secundario en búsqueda de compradores, los cuales por cierto se encuentran muy poco motivados y la mayoría comparten la percepción de que los precios empezarán a bajar muy pronto. Definitivamente un afilado búmeran que se vuelve contra nuestra hermosa ciudad y un amargo recordatorio del sacudón inmobiliario que vivimos en el pasado reciente.

Por otra parte, el sur de Florida compite como uno de los lugares donde resulta más costoso mantener un apartamento de lujo. Los pagos anuales que se deben efectuar por concepto de asociación o condominio e impuestos a la ciudad suelen superar con creces el 5% del valor de la propiedad. Esto quiere decir que conservar uno de estos apartamentos por 10 años, implicaría un desembolso adicional de hasta un 50% de su costo. La única ayuda en esta ecuación sería una apreciación en los precios de venta, lo cual siempre será un acontecimiento futuro e incierto, más aun cuando la mayoría de estos unidades se venden de por sí a valores muy inflados.

Todo apunta a un ambiente intoxicado de apartamentos con esteroides y que difícilmente encontrarán un mercado secundario para su colocación. Desde finales del 2015 los compradores extranjeros han disminuido notablemente su volumen de inversión y no se espera que la situación mejore en el corto plazo. Por otra parte, el mercado interno no posee el músculo económico necesario para adquirir estas sobrevaluadas unidades y lo más resaltante es que el comprador local no tiene mucho interés en vivir en una selva de cemento de grandes rascacielos y con una difícil congestión vehicular.   Son muy pocos aquellos que pagarían $600,000 o más por un apartamento de 2 habitaciones y un solo puesto de estacionamiento cuando con ese mismo capital pueden adquirir una hermosa casa de 4 habitaciones con jardines, lago y piscina en lugares como Kendall, Pembroke Pines, Miramar, Doral o Aventura.

Ciertamente esto no ha sido un accidente y no vayan a pensar que a los constructores les fascina la idea de cometer “suicidio Inmobiliario”. El fenómeno que recién asoma y que se hará prevalente los próximos dos o tres años es el reflejo de un esquema cuidadosamente estudiado y puesto al servicio de grandes intereses económicos. Un brillante plan perfectamente ejecutado.

En esta nueva burbuja inmobiliaria no sólo habrá los perdedores de siempre; les aseguro que también habrá muchos ganadores.   Los triunfadores serán una vez más aquellos que limpiaron dinero poco santo en el proceso, aunque algo pierdan en el camino; también aquellos que presten dinero a altas tasas de interés a compradores que no sacaron bien sus cuentas; ganadores también serán por defecto aquellos inquilinos que nuevamente podrán rentar un apartamento “para estrenar” por apenas una porción de su verdadero valor;   finalmente los mayores ganadores serán aquellos que no cayeron en la tentación de la pre-construcción y tendrán ahora la posibilidad de hacerse con las gangas y liquidaciones que inundaran el mercado a partir del 2017.

En esta hermosa ciudad donde nada es lo que parece, muchas veces la realidad corre en un sentido y las fantasías en sentido opuesto. Las ilusiones desaparecen cuando se reconocen como lo que son. Esa es la cura y el remedio.

En la próxima entrega les hare llegar mis mejores recomendaciones para aquellos que hayan adquirido o estén cercanos a cerrar una propiedad de este tipo.

Que Dios le acompañe en este y todos sus viajes.

José Luis Cortesi

Real Estate Broker

y Community Association Manager

Licenciado en el Estado de la Florida

josecortesi@mybluestar.us